¿En qué consiste un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total. Viene a ser una transcripción de lo que -posteriormente – será el contenido de la escritura pública de compraventa, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones de la futura transmisión por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo. Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

• Arras confirmatorias: suponen un anticipo del precio total, es decir, esa primera entrega constituye el primer plazo del precio. En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible (artículo 1.124 del Código Civil).
• Arras penales: se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales (artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).
• Arras penitenciales: las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato. Si el que desiste es el comprador perderá el importe entregado en concepto de arras y si quien desiste es el vendedor deberá devolver el duplo del importe de las arras.